Desde há muitos anos assistimos a uma lacuna legislativa que discipline a execução dos documentos com que são constituidas as PROPRIEDADES HORIZONTAIS dos edifícios de utilização colectiva, assim como quanto à certificação do respectivo projecto para esse efeito, pelos municípios.
Todos os dias nos confrontamos com um rol de problemas sociais originados em conflitos de vizinhança, por inadequada gestão da relação entre as partes intervenientes.
Isso começa, muitas vezes, logo pela incorrecta proporção com que os intervenientes vêm reflectir a distribuição dos custos das intervensões nas partes comuns, ou mesmo pela falta de indicações explícitas, de um regulamento capaz e de fácil interpretação; mas principalmente têm origem nas desproporcionalidades da relação entre o custo e os benefícios de umas fracções para com as outras.
Ora, andam muitas vezes as agências e as firmas construtoras a vender apartamentos como se tivessem áreas que efectivamente não têm, com efeitos nefastos em quem está na mesma área e quer ser sério. E depois, quando os bancos ou entidades públicas assumem a propriedade e a têm que revender, limitam-se a entrelinhar em letra minúsculas “as áreas indicadas podem não corresponder às existentes, devendo ser confirmadas pelo adquirente”, sem que sejam tomadas quaisquer medidas.
Da mesma forma são anunciadas inúmeras qualidades na venda de determinados apartamentos ou lojas, sem nunca se dar a conhecer aos adquirentes que a proporção dessa fracção na quota parte comum das despesas do prédio, nada têm que ver com a mais valia que outras fracções aí têm sem que tenham da mesma forma reflexo nos encargos.
Podem tratar-se de diferenças de áreas afectas às fracções, de questões de valorização e capacidade de utilização, níveis de visibilidade, de insolação, de enquadramento, de condições de acessibilidade, enfim... todos aqueles aspectos que o construtor, quando vai vender a fracção, sabe muito bem valorizar ou desvalorizar no preço a dispender pelo bem.
E o mais estranho é que, todos estes argumentos, podem ser reflectidos no VALOR DA FRACÇÃO, aquando da determinação da permilagem do prédio, e é disso que se trata – permilagem da fracção relativamente ao VALOR total do prédio,- têm vindo a ser estupidamente catalogados por quem executa as propriedades horizontais, à razão metro quadrado de área, relativamente à área total do prédio. E há municípios em que, se assim não for, se recusam certificar o projecto para que possa ser constituida a propriedade horizontal.
Insurgimo-nos assim contra este estado de coisas que, com naturalidade ,devia ter sido tratado há muito, passando a responsabilizar os técnicos, arquitectos ou engenheiros, tal como nas outras especialidades dos projectos.
Poderemos entender este estado das coisas, pelo facto de, com origem no passado, os notários e as conservatórias, terem andado a dar apenas importância ao documneto escrito da PH. Ora, nesta altura o processo inverteu-se e o documento gráfico, com o rigor e o vínculo legislativo actual passou a ser o principal documento, que deve ser inteiramente refletido e esclarecido no documento escrito.
Dificil para os técnicos ficaria ainda a forma de transpor os dados graficos para a descrição textual.
É essa questão que ao longo dos anos fomos aprofundando e evoluindo, e concluimos por uma fórmula prática de relacionamento das áreas descritas e coeficientes estabelecidos de valorização e desvalorização dessas áreas, que sintetizamos num quadro de referência da PH, que explicita a justificação dos valores atribuidos a cada fracção.
Para além disso, parametrizando os items obrigatórios do texto da PH, obtem-se um grande rigôr e respeito pelo princípio da igualdade de tratamento dos cidadãos. De forma extremamente simples e prática, tal como devia existir num país em que a simplificação administrativa é tema de cartaz há tantos anos. De alguma forma, este tipo de parâmetros fixos, já vingou em todos os impressos das finanças: muito mais simples, directos e pré-estudados, tal como aqui se propõe. Mas aí o discernimento existiu: foi para cobrar impostos.
Ficava aqui a faltar a garantia de correspondência entre o projectado graficamente, o quadro de síntese em causa, e o documento escrito final, que vai dar origem à propriedade individual de cada fracção, seja para efeito de registo, impostos ou mesmo a dita “garantia” de quem compra, que muitas vezes não tem lá tem o que lhe foi vendido.
Esta correspondência apenas pode ser obtida no enquadramento legislativo que temos nesta área, pelo termo de responsabilidade do técnico autor de projecto de especialidade, arquitecto ou engenheiro, com as consequências que daí vêm em caso de incumprimento ( tal como nas outras especialidades, inclui a responsabilidade civil por erros técnicos), e que deve assinar todos esses documentos.
Exposto isto, provado está que o caso é simples de resolver.
Só não se entende porque não foi ainda vinculada totalmente a responsabilidade técnica na respectiva elaboração, que foi recentemente, na última alteração ao RJUE vinculado como uma especialidade apenas quando existir intenção de divisão em PH logo na apresentação inicial do projecto.
Sendo um documento técnico, com delimitação gráfica das áreas nas plantas, da respectiva medição, que também tem que ser assegurada no documento escrito, é de admirar como é que no séc. XXI um documento desta importância ainda anda a ser elaborado por amadores e profissionais não técnicos, sem uma responsabilidade que amarre o técnico autor da mesma forma que qualquer outra especialidade de um projecto, em todos os casos.
Compilei para um artigo da proposta de regulamento municipal os parâmetros básicos que me parecem correctos para a instrução comum de uma propriedade horizontal, propondo melhorar esta questão na aplicação prática de um município e decerto aí os erros de constituição das propriedades horizontais serão reduzidos, na sequência de uma versão inicial de alguma metodologia na apreciação das propriedades horizontais, que já antes havia implementado.
Por consequência diminuirão assim as tensões e conflitos sociais inerentes a este aspecto, já citados. Mas estes aspectos deveriam estar vinculados na legislação nacional, e não estão.
Os parâmetros estabelecidos decerto poderão ser melhorados com a contribuição dos colegas que quiserem apresentar sugestões, pelo que, de seguida, é transcrita a proposta introduzida na proposta de regulamento municipal.
Após um período de apreciação e evolução, tentaremos convencer o poder legislativo a proceder à necessária regulamentação nacional.
Quem apenas se quiser servir do documento para aprender a elaborar propriedades horizontais, pode ter a certeza que tem por base um documento com inúmeras horas de estudo, ao longo de muitos anos... e quando assim pretender, ponha a mão na consciência e contribua com o seu dever de participação no blog do forumsociedadecivil.blogspot.com
... ou contribua noutros aspectos técnicos que pode melhorar, do dia a dia que frequenta, em vez de continuar a aguardar que os outros o façam.
2008 09 29
Ferreira arq.
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